讨论衰退和繁荣，大家总是喜欢用“阴阳交替，荣衰更迭”来描述，认为是一种必然规律。对于背后的原因，也有一些论述和书籍，比如说房地产投资周期、借贷周期等等，内容多且讲不透。个人认为因为内容太繁琐、太复杂，不容易抓住根本。很多时候，我们不是不懂，而是没弄明白背后的逻辑。抓住逻辑，进行简化，搞清楚后面思路，实现一通而百通，学习自然不吃力，效率高。

      古人从昼夜交替、四季轮回、草木荣枯中总结出了阴阳思想。古人也把这个思想推广到任何地方，甚至包括朝代更替。而对于“佛教”的主题思想来说，就是讲“因果性”和“缘”。缘分可认为是因果作用下的随机性。“随机性”很强大，本文不多说。因果性与阴阳都在描述世界的现象，那么他们之间应该有一定的关系。很多人认为“阴为因，阳为果”。本文认为具体问题具体分析。在不同环境下，联系也不相同。因果性与阴阳同样描述世界，侧重点不同。“因果”强调了动力机制，“因”带来了"果"，不同的因带来不同果，从而表现为阴阳。阴阳描述一种动态表象。阴阳变换的后面动力则是因果。

      说了大半天，绕来绕去，还是回到经济的“繁荣与衰退”。“繁荣与衰退”是动态表象，那背后的因果是什么？先提一下“可持续发展”。最近总是听到“可持续发展”。表面意思也很明确，专指长期性、可持续性。与可持续性相对，本文讲述另一种力量——不具有长期持续性，又能推动经济发展的力量。比如最近疫情，让消费贷款问题暴露，消费贷款实际上短期促进了经济发展。发放贷款时，消费量提升，促进了经济发展，可等到还债时，消费量降低，又不可避免抑制经济发展。去年大葱的价格很高，每斤好几元，市民纷纷表示太贵。今年春天大葱种植量必然增加。农民大量投资种植大葱，那么务工人员、化肥经销商、种子经销商都很高兴，因为有更多生意可做。假如大葱种植量过大，那么价格低，农民亏损。来年大葱种植量减少，务工人员、化肥经销商、种子经销商又会感觉到衰退。如果看最近十多年的大葱、蒜、姜等农产品的生产周期，就会发现价格波动很大，“繁荣与衰退”交替的很快。

      上面讨论了消费贷款、农业种植，因金额比较小，时间比较短，对经济体的影响也小。如果某些力量属于资金体量大，持续时间足够长（比如10年、20年），就会拖拽整个经济体进入繁荣或衰退。而房地产就是这种力量。

       房地产业具有体量大、周期长的特点，仅仅2020年前11个月，政府从房地产中的总收入就已达8.27万亿元。房地产极大繁荣了经济，且投入产出比非常高。与房子出售价格相比，房子生产的投入很小，特别是一线城市。每一平米的投入可能不到1万（分位置），而产出可能好几万（分位置）。这利润，怕是很难再举出例子，也很难找到这么好的产业。房地产带动经济发展，然而并不具有持续性。随着老龄化，人口城市化快到尽头，城市人口难以增加，自然房子也不好再增加。绝大多数人买房子靠贷款，有了贷款就要还款，抑制了消费增长。不妨做个假设，10年后，生产出来的商品与服务有200万亿元，而社会只能消耗掉100万亿元，这怎么处理？

      当房价高、需求高的时候，的确可以引领经济发展。政府收入大幅度增加，有更多财力去投资基础设施，相关产业也能够被带动着发展。可当城市化到了一定程度，不再需要新增房子，而人们还要继续归还贷款。而此时依靠房地产为生的产业进入萧条期，大量的生产能力被废弃。与此同时，人们要继续归还贷款，而消费能力也无法提振。整个经济体必然走向衰落。房地产业启动的时候，既有对经济的刺激作用，又有对经济的抑制作用。由于房地产贷款与还款之间存在近20年的间隔，在开始阶段房地产刺激了经济，推动了各行业发展。而当发展到一定程度，抑制作用不断累积，开始成为经济发展的负担。

       如果想保持经济不衰退，唯一办法就是找到另一个可以代替房地产的行业。哪一个产业可以代替房地产业？就算找到高科技行业，天上掉下一个马斯克，新型汽车、新能源、航空航天、工业4.0等等都在蓬勃发展。可这些发展过了，再下一个产业是什么？

       日本30年前房地产泡沫破灭，同时迎来30年的经济低增长。日本人也是在努力工作，也是在想方设法把经济搞上去，也是在想着如何发展科技。相信他们也在努力寻找方向，只不过暂时没有发现好方向。我们不得不怀疑是否存在一个万全之策。

       当用房子来绑定经济的时候，经济必然受房地产本身的影响。而房地产受城市化人口限制，不可能无限爆发式增长。意味着房地产存在一个增长的极限。与此同时，房子贷款压低消费，对经济体系的副作用开始显现。如果没有一个更大体量的对冲产业，根据太阳底下没有新鲜事的原则，日本就是一个鲜活的样子。

       任何一个产业都面对一个饱和的问题。比如汽车、家电等产业发展也就存在一个快速发展、中年期、衰退期，和稳定期。与房地产相比，家电、汽车的贷款数量少，时间短，单笔金额小。对经济体影响小，还可轮换着来，比如家电不断升级。汽车也有报废年限，汽车、家电产业基本上可以持续维持着发展，衰退不那么明显。

       繁荣，就是一个产业拉动了经济，而衰退，有两个原因，一个是负债归还；一个是饱和。“饱和”意味着消费数量不再扩张，甚至要降低。开始属于蓝海，一片空白区，等到每家企业划定自己的范围，互相竞争就更为残酷。有一些产业不会有明显的衰退，比如食品、饮料等，只是产业从高增长变成平稳态，已无法再扩张了。而负债归还意味着消费降低或者投资降低。本来整个市场结构在负债扩大条件下运行通畅，现在负债降低，市场可能就难以运行，会出一些问题。很多住房贷款用户还月供，银行工作人员则每天都在发愁如何把收到的钱再弄借出去。

       当繁荣启动的同时，衰退的力量也同时积累。量变引起质变，总有一天，负面作用大于正面作用，衰退从此开始。任何一个产业都是如此，仅仅显现的效果不同。为什么有意抬高房价会带来更为明显的问题？房子是固定资产，而且折旧期可能长达50年，与普通资产和消费品完全不一样，当人口不再增长的时候，人们就基本不需要什么新房了。实际上意味着房子够用了，原来巨大产能只需要很少一部分能够留下。购房者通常需要贷款，而贷款还款期长达30年，这意味着购房者节省节约，抑制经济发展。

       从技术发展来说，房地产行业获得这么多资金，那么在技术上有没有创新，有没有进步？肯定有一些，只是程度问题。以汽车行业来说，在市场竞争下获得了一般利润。然而汽车生产线、设计的技术在快速发展。家电行业的技术同样在快速发展。房地产行业，在科技上做出了什么创新？

      房地产行业还不如赚辛苦钱的建筑业。建筑行业发展了大型机械、施工技术、新型材料。如果房子再便宜一些，会促使人们买更大面积的房子，更进一步带动建筑行业发展。房地产行业这么多年，没有带来太多新东西，获得超额利润却没有革命性的技术成果，算是白费了吧。房地产毕竟也是一个行业，在设计、规划、管理、运营方面都可以有自己的新东西，只是可惜了。

       宏观数据表面很平稳，实际上是各行各业共同作用的结果。由于各行各业的特点，有繁荣和衰退，叠加在一起，引发经济波动，也更为复杂。